Partage d'une indivision

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Succession et Partage

Une succession exacerbe malheureusement certains conflits familiaux. Les vieilles rancoeurs font parler les sentiments avant la reflexion. Très vite, des situations de blocages vont engendrer des inconvenients pour l'ensemble des héritiers.

Le cas classic est le souhait pour l'un des héritiers de vendre un bien pour créer des liquidités plus facilement partageables tandis qu'un autre s'y opposera dans l'espoir de garder le bien, bien qu'il ne puisse indemniser les autres héritiers.

Le juge pourra imposer la vente mais sauf exception, cette vente se fera aux enchères. En principe, la loi n'autorise pas le juge à imposer une vente de gré à gré.

Le prix de vente sera généralement bas mais le coût de cette vente sera élevé et supporté par l'ensemble des héritiers.

Une des solutions, parfois possible, est pour un ou plusieurs héritiers de trouver un acquereur fiable faisant une offre d'achat à un prix correspondant à une évaluation sérieuse. Dans ce cas, il convient de saisir le Tribunal pour autoriser la vente de gré à gré sur le fondement de l'article 815-5 du Code Civil qui dispose :

« Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut. »

Malheureusement, cette solution ne peut pas fonctionner s'il y a un conflit entre un héritier usufruitier (par exemple le conjoint survivant) et les héritiers nu-propriétaires.

Divorce, liquidation et partage du régime matrimonial

Bien souvent, le partage du régime matrimonial des anciens époux est envisagé une fois le divorce définitivement acquis. C'est une erreur.

Les ex-époux ont de mauvaises surprises : le fait de partager les biens communs est assujetti à un droit de partage de 2.5 % sur l'actif net. A cette somme peuvent s'ajouter des frais de notaire notamment lorsqu'il y a un bien immobilier commun et eventuellement une taxation sur la plus-value de la vente d'une résidence secondaire.

En effet, lorsqu'un des époux a quitté depuis plus de deux ans sa résidence principale, le fisc considère qu'il s'agit pour lui d'une résidence secondaire. La résidence secondaire est celle que vous n'habitez pas habituellement et ce même si vous avez dû la quitter en exécution d'une décision judiciaire pour laisser la jouissance à votre ancien conjoint.

La taxation de la plus-value et les prélèvements sociaux associés peuvent dépasser les 35 % de la différence entre le prix d'acquisition du bien immobilier et son prix de vente.

Ainsi, si vous avez acheté avec votre conjoint, lors du mariage, un terrain sur lequel vous avez construit vous-même une maison dont le coût total s'élève à 180 000 €, cette maison commune est revendue 5 ans après 300 000 €. La plus-value est de 120 000 € ; soit 60 000 € pour chacun des époux.

L'époux qui est resté dans la maison jusqu'à la vente sera exonéré de tout droit sur sa plus-value.

Celui qui a quitté le logement 3 ans avant la vente, sera soumis à des prélèvements de taxes et droit sociaux de l'ordre de 35 %, soit 21 000 €.

A ces sommes s'ajouteront les droits de partage...

Il est donc indispensable d'envisager globalement le divorce avec la liquidation du régime matrimonial dès le début pour éviter les mauvaises surprises autant que possible.

Usufruitier et nu propriétaire

PAS DE PARTAGE ENTRE USUFRUITIERS ET NUS-PROPRIETAIRES, JUSTE DES GARANTIES.

Il faut comprendre qu’une indivision est un ensemble de droit de même nature, relevant de plusieurs personnes.

Il peut y avoir des indivisions en pleine propriété, en usufruit, en nue-propriété.

L’usufruit est le droit pour son titulaire d’user et de percevoir les fruits d’un bien.

La nue-propriété est le droit donnant à son titulaire, appelé nu-propriétaire, la faculté de transmettre un bien mobilier ou immobilier (en le vendant, le donnant, ou le léguant...). En cas de cession de la nue-propriété uniquement, l’usufruit demeure.

La pleine propriété se crée automatiquement par disparition de l’usufruit (décès du titulaire de l’usufruit, arrivée à son terme d’un usufruit à durée déterminée, vente de la pleine propriété du bien d’un commun accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ou la destruction du bien).

Très souvent, des biens sont soumis au régime de la nue-propriété de l’usufruit, suite à des successions ou des donations. Cependant, il est inutile de solliciter un partage entre un usufruitier et des nus-propriétaires car les droits sont de nature différente.

Les seules possibilités pour les nus-propriétaires sont de :

• Faire dresser un inventaire et un état des biens sur lesquels s’exerce l’usufruit
• D’exiger une caution que l’usufruitier jouisse raisonnablement des biens. L’usufruitier peut offrir en lieu et place une hypothèque ou un nantissement suffisant ;
• En l’absence de caution, les immeubles sur lesquels s’exerce l’usufruit peuvent être donnés à ferme ou mis en séquestre. Les liquidités et les titres financiers peuvent être placées chez un dépositaire agréé ;

Or souvent, les héritiers renoncent à l’intégralité de ces garanties, sans faire attention le jour où ils acceptent la succession sur laquelle s’exerce un usufruit. Il arrive parfois qu’ils le regrettent lorsque l’usufruitier change de comportement (nouveau compagnon ou nouvelle compagne, location des biens donnés à des locataires négligents, défaut de paiement de taxes, d’entretien, …).

Il est toujours possible aux vues des changements de situation de demander des garanties auprès du Tribunal Judiciaire. En conclusion, les nus-propriétaires ne peuvent que faire un état des lieux et un inventaire des biens sur lesquels s’exerce l’usufruit, demander des garanties (cautionnement, hypothèque, nantissement, ou séquestre), mais ne pourront jamais obtenir de partage. Tout au plus pourront-t-ils demander au Tribunal de faire cesser l’usufruit si l’usufruitier commet des dégradations sur les biens dont il jouit ou s’il les laisse dépérir en application de l’article 618 du Code Civil (ces conditions sont appréciées sévèrement par les tribunaux ; les fautes de l’usufruitier devant être évidentes).

Le juge pourra dans ce cas prononcer l’extinction absolue de l’usufruit (très rare) mais il pourra également imposer au nus-propriétaires le versement d’une somme annuelle à l’usufruitier, en compensation de la fin de l’usufruit.

De façon générale, les nus-propriétaires et usufruitiers sont condamnés à se supporter un minimum. S’ils se détestent, mieux vaut mettre fin à l’usufruit en vendant le bien et se répartissant le prix. Des tables d’évaluation de l’usufruit existe comme la table de l’évaluation fiscale qui fait perdre 10 % de la valeur de l’usufruit par dizaine d’années d’ancienneté de l’usufruitier.

Il existe d’autres évaluations plus fines et plus progressives comme les tables de mortalité des assurances vie.

Le cas particulier de l’usufruit de sommes d’argent

Cet usufruit est particulier au point d’être qualifié de quasi-usufruit.

L’usufruitier ne peut en faire usage de l’argent qu’en le consommant. L’usufruitier sera tenu de restituer cette somme à la fin de l’usufruit. Lorsque l’usufruit est viager, le montant des liquidités en usufruit constituera un passif de la succession de l’héritier au jour de son décès.

Ainsi, une personne est usufruitière d’une somme d’argent jusqu’à son décès. Elle dépense cette somme d’argent dans son intégralité. Au jour de son décès, il n’y a plus aucun actif de valeurs. Les nus-propriétaires devront alors se retourner contre les héritiers de l’usufruitier pour récupérer l’argent dont ils sont devenus pleinement propriétaire.

Si les héritiers refusent la succession et qu’en définitive, la succession est vacante, les nus-propriétaires auront perdu leur argent ; il en sera de même si les héritiers sont insolvables et qu’il n’y a aucun autre bien susceptible de compenser la perte d’argent.

Il y a donc un intérêt pour les nus-propriétaires de prévoir des garanties tels que vues précédemment en cas de liquidités sur lesquelles s’exerce un usufruit.